Riproponiamo la seconda puntata sulla Stu di Gianluigi Guarino
Ogni promessa è debito. Risultò di gran lunga più semplice per Teseo ritrovare la strada nel labirinto, con l’ausilio del provvidenziale filo, che per noi oggi di Casertace dipanare l’intricatissima matassa di procedure, delibere, leggi, leggine in vigore o abrogate, che raccontano la storia non chiara, non trasparente (ora lo possiamo affermare senza temere di scadere nella critica gratuita ed eccentrica) della Società di Trasformazione Urbana di Santa Maria Capua Vetere. Nel labirinto di Creta c’era il Minotauro incazzato, mezzo toro e mezzo gigante, nel dedalo di Santa Maria il gioco è stato governato per anni da uno che, invece, non si incazza mai o quasi mai, dato che, conoscendone una più del diavolo nella materia complessa, criptica, spesso misteriosa della legislazione urbanistica, non ha mai avuto seriamente il problema di dover parare dei colpi concreti alle sue azioni da gran manovratore. Questa vicenda della Stu conferma, qualora ce ne fosse ancora bisogno, la capacità e le profonde cognizioni che albergano nel bagaglio culturale dell’ingegnere oggi trasferitosi al Comune di Caserta. Se queste capacità e queste sterminate nozioni siano state utilizzate a fin di bene, nell’interesse della comunità, piuttosto che per il vantaggio di alcuni gruppi di pressione e di potere, lo potrà giudicare solo la storia. Noi ci limitiamo al racconto, senza risparmiarci nell’esprimere talvolta il nostro punto di vista che, in quanto tale, non è certo un dogma. Un racconto che si impernia su un grande protagonista, l’ingegnere Mazzotti, appunto, due o tre coprotagonisti – l’attuale ticket di governo della città formato dai due amiconi Giudicianni – Castaldo - e l’imprenditore nord napoletano Tartarone – e tante comparse più o meno interessate e più o meno consapevoli.
E MAZZOTTI ORDINO’ ALLA LEGGE DEFUNTA: ALZATI E CAMMINA - Il giorno di Sant’Ambrogio i milanesi fanno festa. Il teatro “Alla Scala” inaugura la sua stagione, cummenda e affini saggiano la prima neve della Valtellina che è montagna lumbard. Nella città della provincia di Terra di Lavoro intitolata a Maria, il 7 dicembre è, invece, solo la vigilia di uno dei giorni forti dedicati alla Madonna e al suo dogma di Vergine e Immacolata fin dal concepimento. Per cui, i credenti per obbligo, i non credenti per bon ton, dovrebbero rigorosamente evitare il contatto con il peccato. Ma il 7 dicembre del 1999, forse perché mancavano poco più di venti giorni all’epilogo del millennio, al Comune di Santa Maria quelli che comandavano decisero che era arrivato il momento di scrivere una pagina di storia, di proiettare la città nel nuovo mondo e nel nuovo tempo anche a rischio di scavalcare o di ballonzolare intorno a leggi e regolamenti. Perdiana, si pensò nello sgangherato e sempre più macilento palazzo che ospita il Comune: si tratta pur sempre di leggi del ventesimo secolo, del secondo millennio e, in quanto tali, superate per definizione della nuova ideologia del terzo millennio, che rispetto ai primi due sarà tutta un’altra cosa. Che a nessuno, dunque, venga in mente, ora, di rompere le scatole. D’altronde, qui stiamo scrivendo la storia, non ci grattiamo certo la pancia. E la storia, l’avvenire della città era annidato in quell’acronimo colmo di speranze. Stu, ovvero una società che trasformerà tutto il brutto in bello. Il “tempo nuovo” sturerà e cambierà il cervello dei governanti locali, porterà con sé nuovi servizi, nuove infrastrutture, teatri, internet point, un paio di biblioteche interattive, magari un acquario e finalmente una vera politica di valorizzazione dell’immenso patrimonio monumentale di Santa Maria. E allora chissenefrega dell’asfissiante ginepraio di leggi, regolamenti, pandette e compagnia cantata. Abbiamo un ben altro destino da compiere!
Sveglia, sammaritano da anni dormiente! Si trattava solo di un sogno. Il sol dell’avvenire, il saluto al terzo millennio era rappresentato nientepopodimeno che?.....Ma naturalmente e molto più prosaicamente da un centro commerciale, che da queste parti rappresenta, evidentemente, nelle menti dei padroni del vapore, il massimo assoluto in quanto a modernità, a crescita economica, civile e sociale e, soprattutto, in quanto a innovazione.
Ecco, dunque, come quel 7 dicembre di fine millennio ci racconta del parto di una delibera, che, guarda un po’, ebbe come padre putativo, ma non certo naturale, Giancarlo Giudicianni, oggi sindaco della città, allora assessore alle Attività produttive. Postazione, quest’ultima, che avrebbe lasciato di lì a poco per diventare, neanche a dirlo, presidente del Consiglio di Amministrazione della Stu. Questo il succo di quell’atto amministrativo: “….Che tale individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e contestualmente approvare, ai sensi dell' art.1, comma 4, della legge 03.01.1978 n.l, la realizzazione di infrastrutture commerciali di cui all'art.13 della Legge 11.06.1971 n.426, di cui il Piano di zona è carente;” L’individuazione a cui questa delibera faceva riferimento riguardava un’area, quella a ridosso di via Giovanni Paolo I, destinata alla “riqualificazione” da parte della STU sammaritana. Un’area composta da varie particelle, ciascuna caratterizzata da una diversa e specifica destinazione , alle quali non si poteva certo attribuire una unitaria definizione sia catastale che urbanistica. Si trattava e si tratta ancora, infatti, secondo la minuziosa, attenta, irreprensibile, oggettiva ricostruzione operata dalla studiosa di cui www.casertace.it si è avvalso in questa ampia inchiesta sulla Stu di Santa Maria Capua Vetere, di terreni acquisiti al patrimonio comunale a seguito di esproprio nell’ambito della realizzazione di un piano residenziale economico popolare, quasi del tutto attuato. In particolare, queste aree, nell’ambito del Piano attuativo (Norme di Attuazione al Prg vigente) furono prevalentemente destinate a quegli standards urbanistici obbligatori per legge: sono infatti Aree ad uso pubblico per verde, gioco e sport";, attrezzature scolastiche, parcheggi, nonché strade di progetto e nuovi allineamenti", e solo in minima parte anche aree residenziali con aliquota non abitativa.
“Infrastrutture commerciali”, recita la delibera del 7 dicembre 1999. Con buona pace, quindi, dei servizi pubblici previsti dal Piano di Zona, di cui i sammaritani, sono, nella sostanza, se non nella forma, privati. La distinzione che dà corpo alla delibera è essenziale, dato che l’abilissimo Mazzotti proprio a partire da questo documento, è riuscito ad applicare sempre il sistema della “pezza a colore” per far quadrarle cose e del quale, nel corso di questa trattazione, ci occuperemo a lungo. Ma questa sua vulcanica attività non ha risparmiato a lui e ai sodali dell’Amministrazione comunale qualche scivolone clamoroso. Sempre nella delibera n.83/99 sui riscontra, infatti, un macroscopico errore, che innesca un processo di illegittimità amministrativa: il richiamo all’art. 13 della Legge 11.06.1971 n.426. Tale legge risulta, infatti, abrogata a partire dall’aprile del 1999 e cioè qualche mese prima della delibera in oggetto. In poche parole, senza scomodare similitudini bibliche, dato che la legge abrogata e sepolta è accostabile a Lazzaro, il nostro Mazzotti, con tutta la buona volontà, non ha certo le sembianze del Messia, il centro commerciale viene concepito con un seme scaduto. E questo, di solito, segna il destino del nascituro.
Di questo si sarebbe accorta qualche tempo dopo anche la Ctu del tribunale incaricata di valutare l’immobile e cioè il terreno di via Olanda in cui dovrebbe nascere il centro commerciale. Ma questa è un’altra storia che racconteremo poi.
Sveglia, sammaritano da anni dormiente! Si trattava solo di un sogno. Il sol dell’avvenire, il saluto al terzo millennio era rappresentato nientepopodimeno che?.....Ma naturalmente e molto più prosaicamente da un centro commerciale, che da queste parti rappresenta, evidentemente, nelle menti dei padroni del vapore, il massimo assoluto in quanto a modernità, a crescita economica, civile e sociale e, soprattutto, in quanto a innovazione.
Ecco, dunque, come quel 7 dicembre di fine millennio ci racconta del parto di una delibera, che, guarda un po’, ebbe come padre putativo, ma non certo naturale, Giancarlo Giudicianni, oggi sindaco della città, allora assessore alle Attività produttive. Postazione, quest’ultima, che avrebbe lasciato di lì a poco per diventare, neanche a dirlo, presidente del Consiglio di Amministrazione della Stu. Questo il succo di quell’atto amministrativo: “….Che tale individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e contestualmente approvare, ai sensi dell' art.1, comma 4, della legge 03.01.1978 n.l, la realizzazione di infrastrutture commerciali di cui all'art.13 della Legge 11.06.1971 n.426, di cui il Piano di zona è carente;” L’individuazione a cui questa delibera faceva riferimento riguardava un’area, quella a ridosso di via Giovanni Paolo I, destinata alla “riqualificazione” da parte della STU sammaritana. Un’area composta da varie particelle, ciascuna caratterizzata da una diversa e specifica destinazione , alle quali non si poteva certo attribuire una unitaria definizione sia catastale che urbanistica. Si trattava e si tratta ancora, infatti, secondo la minuziosa, attenta, irreprensibile, oggettiva ricostruzione operata dalla studiosa di cui www.casertace.it si è avvalso in questa ampia inchiesta sulla Stu di Santa Maria Capua Vetere, di terreni acquisiti al patrimonio comunale a seguito di esproprio nell’ambito della realizzazione di un piano residenziale economico popolare, quasi del tutto attuato. In particolare, queste aree, nell’ambito del Piano attuativo (Norme di Attuazione al Prg vigente) furono prevalentemente destinate a quegli standards urbanistici obbligatori per legge: sono infatti Aree ad uso pubblico per verde, gioco e sport";, attrezzature scolastiche, parcheggi, nonché strade di progetto e nuovi allineamenti", e solo in minima parte anche aree residenziali con aliquota non abitativa.
“Infrastrutture commerciali”, recita la delibera del 7 dicembre 1999. Con buona pace, quindi, dei servizi pubblici previsti dal Piano di Zona, di cui i sammaritani, sono, nella sostanza, se non nella forma, privati. La distinzione che dà corpo alla delibera è essenziale, dato che l’abilissimo Mazzotti proprio a partire da questo documento, è riuscito ad applicare sempre il sistema della “pezza a colore” per far quadrarle cose e del quale, nel corso di questa trattazione, ci occuperemo a lungo. Ma questa sua vulcanica attività non ha risparmiato a lui e ai sodali dell’Amministrazione comunale qualche scivolone clamoroso. Sempre nella delibera n.83/99 sui riscontra, infatti, un macroscopico errore, che innesca un processo di illegittimità amministrativa: il richiamo all’art. 13 della Legge 11.06.1971 n.426. Tale legge risulta, infatti, abrogata a partire dall’aprile del 1999 e cioè qualche mese prima della delibera in oggetto. In poche parole, senza scomodare similitudini bibliche, dato che la legge abrogata e sepolta è accostabile a Lazzaro, il nostro Mazzotti, con tutta la buona volontà, non ha certo le sembianze del Messia, il centro commerciale viene concepito con un seme scaduto. E questo, di solito, segna il destino del nascituro.
Di questo si sarebbe accorta qualche tempo dopo anche la Ctu del tribunale incaricata di valutare l’immobile e cioè il terreno di via Olanda in cui dovrebbe nascere il centro commerciale. Ma questa è un’altra storia che racconteremo poi.
UNA VARIANTE.... DA FAR PAURA - Che ci fosse una precisa consapevolezza da parte dei livelli politici del tempo e dei vertici delle burocrazie comunali sul fatto che la partita della Stu si giocasse border line, sul terreno infido, viscido, incerto e scivoloso della legislazione urbanistica, è dimostrato dalla pervicace, leonina determinazione messa in campo dall’Ufficio tecnico allo scopo di riparare l’intera procedura da quella che sarebbe stato l’opportuno vaglio del Consiglio comunale, dunque della città e, soprattutto degli abitanti della città, che andavano messi in condizione di dire la loro su questa operazione. Un modo ci sarebbe stato: realizzare una variante al piano regolatore vigente, che si sarebbe rappresentata come una scelta politica trasparente, compiuta senza paura e nella piena assunzione delle proprie responsabilità amministrative davanti all’intera comunità sammaritana. Inerpicarsi nell’inospitale sentiero di una variante avrebbe, però, esposto l’accurata, ma fragile architettura burodocumentale di Mazzotti, a una selva di contestazioni, di esposti e forse anche di denunce, quanto meno di carattere civile e di testimonianza E dalle parti di palazzo Lucarelli non erano affatto convinti, evidentemente, al tempo, di avere tutte le ragioni del diritto dalla propria parte. Occorreva, dunque, una bella foglia di fico. E figuriamoci se nel fertile giardino dell’ingegnere non allignasse questo tipo di vegetazione. La foglia assunse le sembianze della legge. n.1 del 1978, che all’articolo 1 comma 4 recita: “Nei casi in cui lo strumento urbanistico vigente contenga destinazioni specifiche di aree per la realizzazione di servizi pubblici, l'approvazione dei progetti preliminari di lavori pubblici da parte del consiglio comunale, e dei conseguenti progetti definitivi ed esecutivi di lavori pubblici da parte della giunta comunale, anche se non conformi alle specifiche destinazioni di piano, non comporta necessità di varianti allo strumento urbanistico medesimo sempre che ciò non determini modifiche al dimensionamento o alla localizzazione delle aree per specifiche tipologie di servizi alla popolazione, regolamentate con standard urbanistici minimi da norme nazionali o regionali.”
Si è sempre detto che nelle leggi, nei regolamenti, nelle circolari che sono opera di deputati, senatori, alti dirigenti spesso non ferratissimi nelle loro competenze, mancasse la caratterizzazione dell’indiscutibile, trasparente, agevole chiarezza. Per cui, quelli che le leggi sono chiamati a interpretare, molto più svegli dei parlamentari che le hanno fatte e degli uffici studi che le hanno concepite, spesso sono in grado di piegarle ai loro interessi dato che riescono a leggerci il tutto, ma anche il contrario di tutto. Bene, l’Ufficio tecnico del Comune, che ha apparecchiato ogni singola riga delle delibere della Stu, doveva trovare nelle pieghe della legislazione qualcosa che fornisse il destro per evitare la tagliola della variante, le cui probabilità di passare al vaglio degli organi competenti erano, in pratica, pari a zero. Chi avrebbe potuto mai approvare in deroga al D.L. 1444/1968 l’eliminazione degli standard obbligatoriamente individuati per la realizzazione del Piano residenziale economico e popolare che era il cuore della destinazione d’uso dell’area in questione? Il richiamo a questo comma si risolse, in sintesi, nella utilizzazione della sua parte che faceva più comodo, che serviva al raggiungimento dell’obiettivo e cioè nella messa in evidenza del passaggio che regolamenta i casi in cui si può procedere senza dover adottare varianti al PRG, tralasciando, forse per distrazione o, non si sa fino a che punto volutamente, le ultime righe del comma medesimo, nelle quali si precisa che laddove si vadano a determinare modifiche al dimensionamento o alla localizzazione delle aree per specifiche tipologie di servizi alla popolazione, regolamentate con standard urbanistici minimi da norme nazionali o regionali, si deve procedere attraverso la variante al PRG.
E in effetti, nel caso in specie non è stata considerata proprio quest’ultima parte del comma 4 dell’articolo 1 della legge numero 1 del 1978, che andava, invece, per motivi di lapalissiana considerazione, applicata alla lettera.
Ma la strada, ormai, era stata tracciata: per modificare la destinazione degli standard urbanistici sarebbe stata utilizzata la semplice delibera di costituzione di una STU attraverso la dichiarazione di pubblica utilità delle stesse aree, che, paradossalmente, erano già, ab origine, destinate ad uso pubblico, per potervi, dunque, insediare attività commerciali.
Ma che l’elusione, la fuga dalla procedura di Variante rappresentasse una licenza malferma e anche insicura, è chiaramente dimostrato dalla lettura della circolare ministeriale N. 622 del 2000 che mise ordine nella materia, fino ad allora raffazzonata, delle Stu. La circolare parla della “ipotesi di trasformazione che contrasti significativamente con le previsioni del piano regolatore generale riguardo le principali infrastrutture, le quantità edilizie e le funzioni prevalenti messe in gioco, ovvero non ne rispetti talune specifiche prescrizioni.
In quest’ultimo caso, il Comune, antecedentemente alla costituzione della Stu ed esperite le verifiche economiche di massima di cui al punto 3.1, deve procedere alla approvazione della variante al piano regolatore generale.
Il termine “ deve”, a casa nostra, è un modo indicativo che esprime, come si insegna già alla scuola media, il concetto di certezza, non di possibilità facoltativa. Lasciamo al lettore la facile considerazione sul fatto che quell’intervento andasse ad alterare o meno le previsioni del piano regolatore, le funzioni prevalenti messe in gioco, eccetera….
E ancora,cosa molto importante, la circolare mette in evidenza che deve essere salvaguardata la facoltà di osservazione ed eventualmente di opposizione all’intervento in oggetto di chiunque ne abbia interesse. “Naturalmente – è scritto testualmente - il Comune potrà avvalersi, a seconda del momento e della situazione, delle procedure più rapide consentite dalle norme in vigore a livello nazionale e regionale, salvaguardando, comunque, la facoltà di osservazione ed eventuale opposizione, in maniera tanto più estesa e articolata quanto più sia rilevante l’intervento."
E’ più che evidente, dunque, che l’amministrazione, non solo ha sottratto ai propri cittadini le aree di uso pubblico attribuite loro dal D.L.1444/1968, ma, contestualmente, li ha privati anche della possibilità di utilizzare gli strumenti che l’ordinamento pone a loro disposizione per opporsi ad un tale evento, perché questo è stato abilmente camuffato, in modo da diventare difficilmente conoscibile. Insomma, un vero capolavoro di….. E anche in questo caso lasciamo il conio della definizione ai nostri affezionati internauti.
Si è sempre detto che nelle leggi, nei regolamenti, nelle circolari che sono opera di deputati, senatori, alti dirigenti spesso non ferratissimi nelle loro competenze, mancasse la caratterizzazione dell’indiscutibile, trasparente, agevole chiarezza. Per cui, quelli che le leggi sono chiamati a interpretare, molto più svegli dei parlamentari che le hanno fatte e degli uffici studi che le hanno concepite, spesso sono in grado di piegarle ai loro interessi dato che riescono a leggerci il tutto, ma anche il contrario di tutto. Bene, l’Ufficio tecnico del Comune, che ha apparecchiato ogni singola riga delle delibere della Stu, doveva trovare nelle pieghe della legislazione qualcosa che fornisse il destro per evitare la tagliola della variante, le cui probabilità di passare al vaglio degli organi competenti erano, in pratica, pari a zero. Chi avrebbe potuto mai approvare in deroga al D.L. 1444/1968 l’eliminazione degli standard obbligatoriamente individuati per la realizzazione del Piano residenziale economico e popolare che era il cuore della destinazione d’uso dell’area in questione? Il richiamo a questo comma si risolse, in sintesi, nella utilizzazione della sua parte che faceva più comodo, che serviva al raggiungimento dell’obiettivo e cioè nella messa in evidenza del passaggio che regolamenta i casi in cui si può procedere senza dover adottare varianti al PRG, tralasciando, forse per distrazione o, non si sa fino a che punto volutamente, le ultime righe del comma medesimo, nelle quali si precisa che laddove si vadano a determinare modifiche al dimensionamento o alla localizzazione delle aree per specifiche tipologie di servizi alla popolazione, regolamentate con standard urbanistici minimi da norme nazionali o regionali, si deve procedere attraverso la variante al PRG.
E in effetti, nel caso in specie non è stata considerata proprio quest’ultima parte del comma 4 dell’articolo 1 della legge numero 1 del 1978, che andava, invece, per motivi di lapalissiana considerazione, applicata alla lettera.
Ma la strada, ormai, era stata tracciata: per modificare la destinazione degli standard urbanistici sarebbe stata utilizzata la semplice delibera di costituzione di una STU attraverso la dichiarazione di pubblica utilità delle stesse aree, che, paradossalmente, erano già, ab origine, destinate ad uso pubblico, per potervi, dunque, insediare attività commerciali.
Ma che l’elusione, la fuga dalla procedura di Variante rappresentasse una licenza malferma e anche insicura, è chiaramente dimostrato dalla lettura della circolare ministeriale N. 622 del 2000 che mise ordine nella materia, fino ad allora raffazzonata, delle Stu. La circolare parla della “ipotesi di trasformazione che contrasti significativamente con le previsioni del piano regolatore generale riguardo le principali infrastrutture, le quantità edilizie e le funzioni prevalenti messe in gioco, ovvero non ne rispetti talune specifiche prescrizioni.
In quest’ultimo caso, il Comune, antecedentemente alla costituzione della Stu ed esperite le verifiche economiche di massima di cui al punto 3.1, deve procedere alla approvazione della variante al piano regolatore generale.
Il termine “ deve”, a casa nostra, è un modo indicativo che esprime, come si insegna già alla scuola media, il concetto di certezza, non di possibilità facoltativa. Lasciamo al lettore la facile considerazione sul fatto che quell’intervento andasse ad alterare o meno le previsioni del piano regolatore, le funzioni prevalenti messe in gioco, eccetera….
E ancora,cosa molto importante, la circolare mette in evidenza che deve essere salvaguardata la facoltà di osservazione ed eventualmente di opposizione all’intervento in oggetto di chiunque ne abbia interesse. “Naturalmente – è scritto testualmente - il Comune potrà avvalersi, a seconda del momento e della situazione, delle procedure più rapide consentite dalle norme in vigore a livello nazionale e regionale, salvaguardando, comunque, la facoltà di osservazione ed eventuale opposizione, in maniera tanto più estesa e articolata quanto più sia rilevante l’intervento."
E’ più che evidente, dunque, che l’amministrazione, non solo ha sottratto ai propri cittadini le aree di uso pubblico attribuite loro dal D.L.1444/1968, ma, contestualmente, li ha privati anche della possibilità di utilizzare gli strumenti che l’ordinamento pone a loro disposizione per opporsi ad un tale evento, perché questo è stato abilmente camuffato, in modo da diventare difficilmente conoscibile. Insomma, un vero capolavoro di….. E anche in questo caso lasciamo il conio della definizione ai nostri affezionati internauti.
OCCORRE UNA PEZZA PIU’ GRANDE: IL CENTRO COMMERCIALE DI TARTARONE COME L’IPERION DI CASERTA - Ma questa storia della Stu, che, in quanto tale, promuove ogni cosa che si realizza al suo interno al rango di elemento che concorre alla pubblica utilità, ha insinuato anche nella testa di quelli dell’Ufficio tecnico il dubbio che forse troppo in là si era andati con il metodo – puzzle, che consiste nel prendere pezzi di diverse leggi, magari anche abrogate, miscelarli con lo shaker dell’interpretazione e farne riferimento delle azioni amministrative. Occorreva qualcosa di più chiaro, di più concreto, di meno contestabile, per rendere tranquilla la navigazione futura del centro commerciale. Occorreva travestire quest’ultimo con l’abito di una struttura di alta valenza sociale. Scusa, ma se uno vende i detersivi e le sottilette o anche un bel “duecento metri quadri” a uno studio di commercialisti, che a Santa Maria, vista l’aria che tira, sono tanti e tutti accorsatissimi, ci spiegate come cavolo si fa a dire che si tratta di azioni di tipo sociale, dato che le sottilette e i detersivi, per averli, si pagano e gli appartamenti, per comprarli, necessitano di firme su almeno due chili di cambiali? Niente paura. Fatta la legge, trovato l’inganno. A Caserta avevano lo stesso problema con l’Iperion. Hanno costruito una schifezza di campetto con due canestri, hanno attaccato dei pannelli davanti alle saracinesche di alcuni locali interni, annunciando che lì sarebbe nato prestissimo un ufficio di servizi comunali e il gioco è stato fatto. L’Iperion di Caserta non è più un centro commerciale, bensì un centro poliservizi. E non stiamo lì a sottilizzare con l’argomento che quei pannelli sono sempre là da cinque anni e che gli uffici comunali non hanno mai aperto. Si sa, la pubblica amministrazione è lenta. Gli uffici apriranno, magari quando l’Iperion, che, a quanto pare, non va benissimo, avrà tirato definitivamente le cuoia. E così, la parolina magica “poliservizi” compare per la prima volta anche a Santa Maria. Precisamente (perché il nostro implacabile detective non ha voluto farsi mancare e farci mancare proprio nulla), compare nel bando di gara, finalizzato alla selezione del socio privato. All’interno del bando viene specificato, infatti, che si tratta "della realizzazione, commercializzazione e/o gestione di un centro polifunzionale con destinazione commerciale,direzionale, culturale, sportiva e di aggregazione sociale.”; continuando, così a generare ancora la (seppur debole) convinzione che parte del realizzando centro sarà dedicato a quelle attività socio-culturali e sportive cui le aree utilizzate erano destinate. Ma siccome quando uno le spara grosse, troppo grosse, fa fatica anche ad adattarsi alla realtà virtuale che si vuole presentare, la storiella della polifunzionalità e del carattere pseudo sociale dell’opera non sopravvisse neppure ai due, tre successivi atti ufficiali. Una sorta di rimozione, della cui natura colposa o dolosa solo il dottor Freud potrebbe venire a capo.
Fatto sta che ogni dubbio sull’identità non più in crisi dell’opera di trasformazione urbanistica della “Capua Antica Innova Spa” viene definitivamente fugato dallo stesso Giudicianni, il quale, nel frattempo, aveva smesso la divisa di assessore, indossando quella di presidente della Stu. Giudicianni, nella relazione del 24/3/2003 inviata al Presidente del Consiglio Comunale, descrive il progetto di trasformazione previsto, che riguarderebbe “una struttura immobiliare su tre livelli fuori terra per un totale di circa 6000mq edificabili, come destinato ad attività commerciali, di ristorazione ed uffici.” In particolare:
Pian terreno: in gran parte destinato ad un unico operatore per attività commerciali e di ristorazione
Parte restante dell'intero edificio : "Questa – scrive Giudicianni - è destinata ad accogliere attività commerciali e studi professionali.”
E la polifunzionalità e il senso sociale dell’opera? Come scritto prima, completamente scomparso, rimosso in toto. In parole povere, Giudicianni, nella sua relazione, svela la vera natura del manufatto. E la sua descrizione avvalora ulteriormente la tesi di www.casertace.it sulla necessità e sulla imprescindibilità dell’ adozione di una variante al Prg per poter legittimamente attuare quanto enunciato.
Fatto sta che ogni dubbio sull’identità non più in crisi dell’opera di trasformazione urbanistica della “Capua Antica Innova Spa” viene definitivamente fugato dallo stesso Giudicianni, il quale, nel frattempo, aveva smesso la divisa di assessore, indossando quella di presidente della Stu. Giudicianni, nella relazione del 24/3/2003 inviata al Presidente del Consiglio Comunale, descrive il progetto di trasformazione previsto, che riguarderebbe “una struttura immobiliare su tre livelli fuori terra per un totale di circa 6000mq edificabili, come destinato ad attività commerciali, di ristorazione ed uffici.” In particolare:
Pian terreno: in gran parte destinato ad un unico operatore per attività commerciali e di ristorazione
Parte restante dell'intero edificio : "Questa – scrive Giudicianni - è destinata ad accogliere attività commerciali e studi professionali.”
E la polifunzionalità e il senso sociale dell’opera? Come scritto prima, completamente scomparso, rimosso in toto. In parole povere, Giudicianni, nella sua relazione, svela la vera natura del manufatto. E la sua descrizione avvalora ulteriormente la tesi di www.casertace.it sulla necessità e sulla imprescindibilità dell’ adozione di una variante al Prg per poter legittimamente attuare quanto enunciato.
LA ‘PUBBLICA UTILITA’? UN BEAUTY CENTER
Ma non finisce qui: ad ulteriore conforto di quanto detto, l’architetto Tartarone, nonché dominus privato dell’iniziativa (leggi la prima parte dell’inchiesta linkano alla fine di questo articolo), in nome e per conto della Società. “Capua Antica Innova Spa” , cioè della Stu, inoltra, il 29 novembre del 2004, richiesta di permesso di costruire per la realizzazione di un centro commerciale. Permesso che viene rilasciato (sempre più spietato il nostro cacciatore di documenti) il 12/5/2005 ( n.55/2005) per la realizzazione di un centro commerciale in via Olanda che prevede due livelli interrati e 5 livelli sopra terra. Da una parte, il rappresentante del 51% in capo al socio pubblico, dall’altra il privato del 49%, in poche parole il 100 per cento della Stu dicono la stessa cosa: “CEN-TRO COM-MER-CIA –LE!!!!!!”. Puro, assoluto. Centro commerciale per vendere merce, affittare o alienare appartamenti uso ufficio, In poche parole, business purissimo. Che fine ha fatto, allora. il centro polifunzionale descritto nel bando di gara? Quali sono in realtà le utilità pubbliche che vengono perseguite dalla STU?
Un riferimento, seppur flebile, alle finalità pubbliche del progetto della “Capua Antica Innova Spa”, lo si scorge in un passo della già citata relazione del 2003, laddove l’attuale sindaco, allora presidente Giudicianni precisa “che gli introiti derivanti dalla vendita dell’immobile per la quota di competenza del comune saranno destinate alla realizzazione dello sport, del tempo libero e dei servizi sociali.” Fulgido esempio, insomma, di speculazione edilizia fatta a fin di bene. Sembra in definitiva che l’unica trasformazione a cui si assiste sia quella che vede la STU trasformarsi in una società immobiliare. Appare chiaro, in definitiva, che il Comune di S. Maria C.V . di fatto, non sta riqualificando il proprio territorio, ma lo sta piuttosto utilizzando alla stregua di un investimento a lungo termine, di sicuro vantaggio per i partners privati, ma privo di una qualunque pubblica utilità, a meno che non si voglia far passare il centro benessere, previsto nella versione 2003 del progetto, come servizio di pubblica utilità. Sa, di questi tempi, in cui il look è valore cardinale...!
LA NUOVA MOSSA DI TARTARONE - L’architetto Tartarone, dopo aver beneficiato della maxidilazione di cui abbiamo parlato nella prima parte dell’inchiesta, ma sulla quale ritorneremo ancora di qui a poco, non è ancora contento e vuole ulteriormente incidere sulla conformazione dell’opera. E così, noi di Casertace, dando un senso concreto all’uso del verbo al tempo presente, non più ostentato in chiave storica, facciamo un salto in avanti, trasferendoci quasi ai giorni nostri in questo lungo viaggio di inchiesta. Ed ecco che lo scorso 21 dicembre, Tartarone presenta all’UTC una relazione tecnica descrittiva per ottenere il rilascio della Variante al permesso di costruire di cui abbiamo parlato prima e cioè quello contrassegnato con il numero 55/2005, per la realizzazione di un centro commerciale ed alberghiero in via Olanda. Nella relazione il progettista scrive che: “per modificate esigenze di carattere tecnico, funzionale e di mercato si è ravvisata la necessità di apportare delle varianti al Permesso di Costruire n.55/05, che prevedono fondamentalmente una diversa distribuzione degli spazi interni nell’ambito delle stesse destinazioni d’uso mediante uno sviluppo più funzionale delle stesse, determinando “ tra l’altro” una riduzione della configurazione planovolumetrica dell’immobile rispetto a quello assentito.” E doveroso rilevare, come si parli di esigenze tecnico-funzionali e di mercato. Anche nell’anno di grazia 2007, settimo del terzo millennio, si parla di esigenze tecniche, funzionali e di mercato che non sono certamente legate al pubblico interesse. E anche su queste presunte contrazioni di palanimetria ritorneremo nell’ultima parte dell’inchiesta. Ma ora, proseguiamo per ordine nell’analisi dell’attività complessa messa in atto dall’Utc del Comune di Santa Maria in merito alle esigenze della Stu.
Ma non finisce qui: ad ulteriore conforto di quanto detto, l’architetto Tartarone, nonché dominus privato dell’iniziativa (leggi la prima parte dell’inchiesta linkano alla fine di questo articolo), in nome e per conto della Società. “Capua Antica Innova Spa” , cioè della Stu, inoltra, il 29 novembre del 2004, richiesta di permesso di costruire per la realizzazione di un centro commerciale. Permesso che viene rilasciato (sempre più spietato il nostro cacciatore di documenti) il 12/5/2005 ( n.55/2005) per la realizzazione di un centro commerciale in via Olanda che prevede due livelli interrati e 5 livelli sopra terra. Da una parte, il rappresentante del 51% in capo al socio pubblico, dall’altra il privato del 49%, in poche parole il 100 per cento della Stu dicono la stessa cosa: “CEN-TRO COM-MER-CIA –LE!!!!!!”. Puro, assoluto. Centro commerciale per vendere merce, affittare o alienare appartamenti uso ufficio, In poche parole, business purissimo. Che fine ha fatto, allora. il centro polifunzionale descritto nel bando di gara? Quali sono in realtà le utilità pubbliche che vengono perseguite dalla STU?
Un riferimento, seppur flebile, alle finalità pubbliche del progetto della “Capua Antica Innova Spa”, lo si scorge in un passo della già citata relazione del 2003, laddove l’attuale sindaco, allora presidente Giudicianni precisa “che gli introiti derivanti dalla vendita dell’immobile per la quota di competenza del comune saranno destinate alla realizzazione dello sport, del tempo libero e dei servizi sociali.” Fulgido esempio, insomma, di speculazione edilizia fatta a fin di bene. Sembra in definitiva che l’unica trasformazione a cui si assiste sia quella che vede la STU trasformarsi in una società immobiliare. Appare chiaro, in definitiva, che il Comune di S. Maria C.V . di fatto, non sta riqualificando il proprio territorio, ma lo sta piuttosto utilizzando alla stregua di un investimento a lungo termine, di sicuro vantaggio per i partners privati, ma privo di una qualunque pubblica utilità, a meno che non si voglia far passare il centro benessere, previsto nella versione 2003 del progetto, come servizio di pubblica utilità. Sa, di questi tempi, in cui il look è valore cardinale...!
LA NUOVA MOSSA DI TARTARONE - L’architetto Tartarone, dopo aver beneficiato della maxidilazione di cui abbiamo parlato nella prima parte dell’inchiesta, ma sulla quale ritorneremo ancora di qui a poco, non è ancora contento e vuole ulteriormente incidere sulla conformazione dell’opera. E così, noi di Casertace, dando un senso concreto all’uso del verbo al tempo presente, non più ostentato in chiave storica, facciamo un salto in avanti, trasferendoci quasi ai giorni nostri in questo lungo viaggio di inchiesta. Ed ecco che lo scorso 21 dicembre, Tartarone presenta all’UTC una relazione tecnica descrittiva per ottenere il rilascio della Variante al permesso di costruire di cui abbiamo parlato prima e cioè quello contrassegnato con il numero 55/2005, per la realizzazione di un centro commerciale ed alberghiero in via Olanda. Nella relazione il progettista scrive che: “per modificate esigenze di carattere tecnico, funzionale e di mercato si è ravvisata la necessità di apportare delle varianti al Permesso di Costruire n.55/05, che prevedono fondamentalmente una diversa distribuzione degli spazi interni nell’ambito delle stesse destinazioni d’uso mediante uno sviluppo più funzionale delle stesse, determinando “ tra l’altro” una riduzione della configurazione planovolumetrica dell’immobile rispetto a quello assentito.” E doveroso rilevare, come si parli di esigenze tecnico-funzionali e di mercato. Anche nell’anno di grazia 2007, settimo del terzo millennio, si parla di esigenze tecniche, funzionali e di mercato che non sono certamente legate al pubblico interesse. E anche su queste presunte contrazioni di palanimetria ritorneremo nell’ultima parte dell’inchiesta. Ma ora, proseguiamo per ordine nell’analisi dell’attività complessa messa in atto dall’Utc del Comune di Santa Maria in merito alle esigenze della Stu.
IL GIOCO DELLE VIOLUMETRIE E LA “CACCIA AL TESORO” DEL CTU DEL TRIBUNALE - Nella prima puntata della nostra inchiesta, che ripubblichiamo in coda a questa seconda parte, ci siamo soffermati sulle tante e “costose” coccole ricevute da Tartarone da parte del Comune. Abbiamo solo sfiorato, connotandola solo peri suoi aspetti politici, la questione complessa della valutazione della quota di capitale da ascrivere al socio privato. E’ opportuno, dunque, specificare, come, attraverso altri fantasmagorici giochi di abilità consumati sul filo di una spericolata interpretazione della norma e su una luciferina adeguamento della stessa alle contingenze e alle necessità del momento, si è arrivati ai famosi 2 milioni e 300mila euro e spiccioli della quota – Tartarone e alla incredibile dilazione delle novantanove rate, roba che se l’avessimo saputo, con i nostri 1200 euro al mese, al lordo del carburante più prezioso, ormai, di una colata d'oro fuso, ci saremmo entrati noi nella Stu. Facciamo qualche passo indietro: dopo l’individuazione del socio privato, viene costituita la società di trasformazione urbana “Capua Antica Innova Spa” con capitale iniziale di 200 milioni .L’aumento di capitale già previsto nelle delibere di costituzione della società prevede che l’ente pubblico provvederà a tale aumento dando in concessione alla società il terreno individuato con la delibera n.83 del 1999. Per poter determinare la quota che deve versare il socio privato a titolo di aumento di capitale, si deve quindi di procedere alla valutazione del terreno, che su richiesta dell’amministrazione, viene affidata dal giudice Marano ad un architetto incluso nell’albo dei periti del Tribunale.
Dalla stima giurata, depositata circa un anno dopo aver ricevuto l’incarico, si evincono le molteplici difficoltà che il CTU ha riscontrato nel riuscire ad ottenere le necessarie documentazioni a stilare la perizia. E qui ci soccorre il nostro detective che ci rovescia sulla scrivania un altro paio di chiletti di carte complesse, ma utilissime a capire l’intera faccenda. Questo scrive il Ctu:
“Le indagini sono state effettuate in più fasi successive, viste le incongruità (sic!) di volta in volta incontrate dal C.T.U. nelle informazioni raccolte e nella documentazione prodotta dallo stesso .U.T.C. Nel dettaglio, si è verificato quanto segue (si veda la documentazione in Allegato E):…….
A seguito di richiesta del C.T.U. (pratica prot. n. 3591 del 31/01/2002), l'U.T.C. produce in data 11-'02/2002 un Certificato di Destinazione Urbanistica, nel quale si individuano per il terreno in oggetto le seguenti destinazioni:
- Zona C5-3 ("Residenziale con aliquota non abitativa - intervento diretto"), per porzioni delle particelle 3,162 e 155, nonché per l'intera p.lla 183;
- "Strade di progetto e nuovi allineamenti", per porzioni delle particelle 3,162,155, 184,185 e 213;
- Zona CI-167 ("Residenziale per l'edilizia economica e popolare") "Comprensorio CI-Nord",
per porzioni delle particelle 3,162,155,184,185 e 213, nonché per l'intera particella 46, il tutto "secondo le quantità che si evincono dalla allegata copia conforme " dello stralcio "della Tav. 7, "Particolare zonizzazione", del P.RG. approvato con Decreto dell'Assessore Regionale all 'Urbanistica della Regione Campania n. 8926 del 22/10/1983 ".
Dalla stima giurata, depositata circa un anno dopo aver ricevuto l’incarico, si evincono le molteplici difficoltà che il CTU ha riscontrato nel riuscire ad ottenere le necessarie documentazioni a stilare la perizia. E qui ci soccorre il nostro detective che ci rovescia sulla scrivania un altro paio di chiletti di carte complesse, ma utilissime a capire l’intera faccenda. Questo scrive il Ctu:
“Le indagini sono state effettuate in più fasi successive, viste le incongruità (sic!) di volta in volta incontrate dal C.T.U. nelle informazioni raccolte e nella documentazione prodotta dallo stesso .U.T.C. Nel dettaglio, si è verificato quanto segue (si veda la documentazione in Allegato E):…….
A seguito di richiesta del C.T.U. (pratica prot. n. 3591 del 31/01/2002), l'U.T.C. produce in data 11-'02/2002 un Certificato di Destinazione Urbanistica, nel quale si individuano per il terreno in oggetto le seguenti destinazioni:
- Zona C5-3 ("Residenziale con aliquota non abitativa - intervento diretto"), per porzioni delle particelle 3,162 e 155, nonché per l'intera p.lla 183;
- "Strade di progetto e nuovi allineamenti", per porzioni delle particelle 3,162,155, 184,185 e 213;
- Zona CI-167 ("Residenziale per l'edilizia economica e popolare") "Comprensorio CI-Nord",
per porzioni delle particelle 3,162,155,184,185 e 213, nonché per l'intera particella 46, il tutto "secondo le quantità che si evincono dalla allegata copia conforme " dello stralcio "della Tav. 7, "Particolare zonizzazione", del P.RG. approvato con Decreto dell'Assessore Regionale all 'Urbanistica della Regione Campania n. 8926 del 22/10/1983 ".
Il Ctu rimane un po’ sorpreso. Si tratta di documenti troppo generici. Ha la sensazione che l’Utc non abbia tanta voglia di approfondire. Ma l’Utc ha il potere per insistere. Insiste. A seguito di una sua ulteriore richiesta (in riferimento alla stessa pratica prot. n. 3591 del 31/ 1/2002) per chiarimenti e specificazioni in merito al Certificato di Destinazione Urbanistica prodotto, l'U.T.C. fornisce in data 03/05/2002 una Specificazione al suddetto certificato, nella quale si attesta che il terreno in oggetto, "VISTO la Tav. 3 "Zonizzazione " del Piano per l'edilizia economica e popolare "Ampliamento CI Nord", approvato con D.P.G.R. n. 2494 del 12/10/1978 ha come destinazione urbanistica "Aree ad uso pubblico per verde, gioco e sport";
Uffà! sembra esclamare il perito del tribunale: ma ‘sto Mazzotti vuole arrivare al sodo o no?…A seguito di ulteriore istanza del CTU, l'U.T.C. fornisce in data 01/08/2002 una Dichiarazione attestante che il terreno in oggetto è individuato come "area di intervento per la costituzione di una Società di Trasformazione Urbana, giusta Delibera di Consìglio Comunale n. 83 del 07/12/1999" (che si allega). "In forza della citata Deliberazione, la sopradetta individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e di approvazione di destinazione urbanistica ai sensi dell 'art. 1 della Legge 1/78". Per ulteriore chiarezza, si riporta quanto esposto al punto -7) della citata Deliberazione: "Darsi atto che tale individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e contestualmente approvare, ai sensi dell'art. 1, comma 4, della Lesse 03/01/1978 n. 1, la realizzazione di infrastrutture commerciali di cui all'art. 13 della Legge 11/06/1971 n. 426, di cui il PdZ è carente ".
Si acquisisce, pertanto, che il terreno in oggetto, nell'ambito del Piano per l'edilizia economica e popolare "Ampliamento CI Nord", assume come destinazione urbanistica quella di area per la "realizzazione di infrastnitture commerciali di cui all'art. 13 della Legge 426/71".
“Tuttavia, si deve rilevare – scrive testualmente il Ctu nella sua perizia - che la suddetta Legge 426/71 risulta essere stata abrogata, con decorrenza dal 24/04/1999. dall'art. 26 del D.lgs. 31/03/1998 n. 114.”. Il perito, insomma, non ci sta a passare per ignorante e svela la barzelletta della norma contenuta nella legge che abbiamo definito, per ovvi motivi, “legge Lazzaro”. Ma il Ctu non va oltre, dato che il suo mandato non consiste certo nell’esercizio di un’indagine, ma è limitato alla valutazione di un terreno secondo la classificazione dello stesso determinato da una serie di atti amministrativi. Ma certo, alcuni passaggi della perizia, che ci siamo letti per intero insieme al nostro detective, l’accento che il perito mette sulla difficoltà di ottenere i documenti dal Ctu danno ad intendere che il tecnico nominato dal tribunale non deve aver tratto un’impressione molto positiva sull’operazione.
Ma quello che conta è solo l’atto della valutazione, come si diceva. E’ dunque, sulla scorta della Dichiarazione dell’ing. Mazzotti, che certo non è un Ctu a dover valutare in termini di legalità e/o di legittimità, il perito del tribunale valuta il terreno, assimilandolo alle zone commerciali e utilizzando conseguentemente i parametri che il PRG prevede per tali zone, e cioè densità fondiaria pari a 1,50 a metro cubo di volume per ogni metro quadro di estensione e altezza massima pari a 10 metri.
In base a tali parametri, dopo aver stabilito. Come già abbiamo scritto nella prima puntata della nostra inchiesta, la superficie totale del terreno in circa 13.178,00 mq, il CTU determina il valore del terreno fondandosi sull’intervento di trasformazione dello stesso, ovvero in relazione a ciò che vi si può realizzare. “Per la determinazione del valore di mercato del terreno in oggetto si procederà ad una stima sulla base del valore di trasformazione. Tale procedimento consiste nel determinare il valore di un immobile calcolando la differenza all'attualità tra il più probabile valore di mercato del bene trasformato ed il costo presunto della trasformazione. Per un'area edificabile la trasformazione consiste nella costruzione del fabbricato; il valore del bene trasformato è quello che avrà il fabbricato finito nel momento in cui risulterà vendibile o fruibile per gli usi ai quali è destinato, mentre il costo della trasformazione sarà quello necessario a produrre il fabbricato.” Trattasi di un concetto mutuato dalla matematica finanziaria, che enunciato così potrebbe anche apparire di difficile comprensione. In sintesi, comunque, utilizzando i valori citati, il CTU prevede che su quell’appezzamento si può realizzare un fabbricato la cui superficie coperta può essere al massimo di 1.970,00 mq, con un volume pari a 19.700,00 metri cubi la cui massima altezza è 10 m., per complessivi tre piani fuori terra ,di cui 2 con altezza di interpiano pari a 3,40 m ed 1 con altezza di interpiano pari a 3,20 ml. Tutto il lavoro del perito si conclude, nella determinazione di un valore complessivo del terreno in 2 milioni e 480mila euro ed il valore di mercato unitario i n 188,00 euro a metro quadro.
Uffà! sembra esclamare il perito del tribunale: ma ‘sto Mazzotti vuole arrivare al sodo o no?…A seguito di ulteriore istanza del CTU, l'U.T.C. fornisce in data 01/08/2002 una Dichiarazione attestante che il terreno in oggetto è individuato come "area di intervento per la costituzione di una Società di Trasformazione Urbana, giusta Delibera di Consìglio Comunale n. 83 del 07/12/1999" (che si allega). "In forza della citata Deliberazione, la sopradetta individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e di approvazione di destinazione urbanistica ai sensi dell 'art. 1 della Legge 1/78". Per ulteriore chiarezza, si riporta quanto esposto al punto -7) della citata Deliberazione: "Darsi atto che tale individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e contestualmente approvare, ai sensi dell'art. 1, comma 4, della Lesse 03/01/1978 n. 1, la realizzazione di infrastrutture commerciali di cui all'art. 13 della Legge 11/06/1971 n. 426, di cui il PdZ è carente ".
Si acquisisce, pertanto, che il terreno in oggetto, nell'ambito del Piano per l'edilizia economica e popolare "Ampliamento CI Nord", assume come destinazione urbanistica quella di area per la "realizzazione di infrastnitture commerciali di cui all'art. 13 della Legge 426/71".
“Tuttavia, si deve rilevare – scrive testualmente il Ctu nella sua perizia - che la suddetta Legge 426/71 risulta essere stata abrogata, con decorrenza dal 24/04/1999. dall'art. 26 del D.lgs. 31/03/1998 n. 114.”. Il perito, insomma, non ci sta a passare per ignorante e svela la barzelletta della norma contenuta nella legge che abbiamo definito, per ovvi motivi, “legge Lazzaro”. Ma il Ctu non va oltre, dato che il suo mandato non consiste certo nell’esercizio di un’indagine, ma è limitato alla valutazione di un terreno secondo la classificazione dello stesso determinato da una serie di atti amministrativi. Ma certo, alcuni passaggi della perizia, che ci siamo letti per intero insieme al nostro detective, l’accento che il perito mette sulla difficoltà di ottenere i documenti dal Ctu danno ad intendere che il tecnico nominato dal tribunale non deve aver tratto un’impressione molto positiva sull’operazione.
Ma quello che conta è solo l’atto della valutazione, come si diceva. E’ dunque, sulla scorta della Dichiarazione dell’ing. Mazzotti, che certo non è un Ctu a dover valutare in termini di legalità e/o di legittimità, il perito del tribunale valuta il terreno, assimilandolo alle zone commerciali e utilizzando conseguentemente i parametri che il PRG prevede per tali zone, e cioè densità fondiaria pari a 1,50 a metro cubo di volume per ogni metro quadro di estensione e altezza massima pari a 10 metri.
In base a tali parametri, dopo aver stabilito. Come già abbiamo scritto nella prima puntata della nostra inchiesta, la superficie totale del terreno in circa 13.178,00 mq, il CTU determina il valore del terreno fondandosi sull’intervento di trasformazione dello stesso, ovvero in relazione a ciò che vi si può realizzare. “Per la determinazione del valore di mercato del terreno in oggetto si procederà ad una stima sulla base del valore di trasformazione. Tale procedimento consiste nel determinare il valore di un immobile calcolando la differenza all'attualità tra il più probabile valore di mercato del bene trasformato ed il costo presunto della trasformazione. Per un'area edificabile la trasformazione consiste nella costruzione del fabbricato; il valore del bene trasformato è quello che avrà il fabbricato finito nel momento in cui risulterà vendibile o fruibile per gli usi ai quali è destinato, mentre il costo della trasformazione sarà quello necessario a produrre il fabbricato.” Trattasi di un concetto mutuato dalla matematica finanziaria, che enunciato così potrebbe anche apparire di difficile comprensione. In sintesi, comunque, utilizzando i valori citati, il CTU prevede che su quell’appezzamento si può realizzare un fabbricato la cui superficie coperta può essere al massimo di 1.970,00 mq, con un volume pari a 19.700,00 metri cubi la cui massima altezza è 10 m., per complessivi tre piani fuori terra ,di cui 2 con altezza di interpiano pari a 3,40 m ed 1 con altezza di interpiano pari a 3,20 ml. Tutto il lavoro del perito si conclude, nella determinazione di un valore complessivo del terreno in 2 milioni e 480mila euro ed il valore di mercato unitario i n 188,00 euro a metro quadro.
LE COMODISSIME RATE DI TARTARONE PIU’ LUNGHE DELLA VITA DELLA STU - La dinamica, diciamo così, fluida e cangiante con cui vengono rilasciati al Ctu i certificati di destinazione urbanistica, favorisce la fluidità e la mutabilità delle valutazioni. E questo non è certo indifferente per le tasche micragnose dell’architetto Tartarone. Scrivere, infatti, che un terreno ha una destinazione urbanistica piuttosto che un’altra può cambiare sostanzialmente la sua valutazione e, dunque, nel caso in specie, l’ammontare del conferimento del socio privato al quale toccava di scucire una somma pari al valore del terreno meno un punto percentuale, dato che la quota del privato era ed è del 49% del capitale. Ammesso e non concesso che l’aleatorietà della destinazione urbanistica non sia frutto di abili malizie, ma solo di incompetenza, questa incompetenza ha finito, in sostanza, per abbassare il valore del terreno e per abbassare, dunque, anche l’entità del conferimento da parte del privato. Ma Tartarone, come abbiamo già scritto, ha il braccino corto. Anzi, cortissimo. Non pago dei virtuosismi fatti sui certificati di destinazione per far sì che si arrivi a una valutazione comoda, che consenta al privato di entrare a prezzi di saldo, dice chiaro e tondo che per lui la cifra da sborsare è troppo alta. Scrive il Giudicianni uno e trino, in questo caso, anno 2003, nella veste di presidente della Stu. “Tra i problemi che allungano i tempi di attuazione del progetto vi è il disaccordo del socio privato sia in merito al valore del terreno determinato dal CTU e sia, soprattutto, riguardo alla decisione presa dalla Giunta di trasferire il terreno in proprietà alla STU a titolo di aumento di capitale. Ciò avrebbe comportato un esborso da parte del socio privato di una somma pari al valore del terreno per poter contribuire all’aumento del capitale sociale della Capua Antica Innova Spa.” Giudicianni riferisce ancora che il partner privato insiste sul fatto che il terreno debba essere dato in concessione alla STU, e non al prezzo di cui alla perizia giurata, bensì a quello pari al valore di esproprio, e che gli duole che sia stato inutile ogni suo richiamo alla Circolare Ministeriale n. 166 che chiarisce: “La norma prevede esplicitamente che il soggetto attuatore debba diventare proprietario ( e non concessionario, NOTA DEL REDATTORE!) delle aree di intervento. Innanzitutto, occorre chiarire il riferimento fatto dalla norma alle aree cedute in concessione alla società dai comuni. Tale disposizione concerne esclusivamente quei beni pubblici i quali, pur non potendo essere sottratti alla loro destinazione, ovvero all’appartenenza ad un altro ente locale o territoriale, devono essere temporaneamente ceduti nella disponibilità del soggetto attuatore, in modo da consentire il buon esito dell’operazione”
Insomma, Tartarone fa la voce grossa. E qui appare evidente la sua capacità (costruita chissà su che cosa) di condizionare l’esecutivo, visto che con la Delibera di Giunta n.337 del 29/9/2003 viene accettata la proposta avanzata dall’Assemblea dei soci della STU di poter conferire il valore del terreno, che il Comune dà in concessione alla società nelle ormai famose rate 99ennali di circa 25.000 euro,somme che il comune si impegna a conferire poi alla società come aumento di capitale della stessa.
Al di là della assoluta contrarietà di una siffatta previsione rispetto alla ratio della istituzione delle STU da parte del legislatore, che è bene ribadire vede con favore le società miste nell’ambito della trasformazione urbanistica principalmente, se non totalmente, per quella che dovrebbe essere l’ ingente disponibilità economica del socio privato, sarebbe opportuno far rilevare che, per statuto, la Capua Antica Innova Spa, a meno che non venga prorogata, prevede di sciogliersi nel 2070. Ordunque, dal 2005, data di stipula della convenzione, al 2070, si presume, con un calcoluccio di aritmetica spicciola, che avrà una vita di 65 anni. Ne consegue che, pur tenendo conto del fatto che le prime 11 rate sono state anticipate all’atto della convenzione, resti da definire l’identità, per il momento sinistramente e pericolosamente ignota, di chi dovrà pagare gli altri 14 canoni che resterebbero insoluti se la Stu dovesse sciogliersi nel 2070, come previsto da Statuto.
Ed ancora: quando, al termine dell’intervento, il complesso costruito sarà alienato chi pagherà i canoni di concessione del terreno? Mah!
Insomma, Tartarone fa la voce grossa. E qui appare evidente la sua capacità (costruita chissà su che cosa) di condizionare l’esecutivo, visto che con la Delibera di Giunta n.337 del 29/9/2003 viene accettata la proposta avanzata dall’Assemblea dei soci della STU di poter conferire il valore del terreno, che il Comune dà in concessione alla società nelle ormai famose rate 99ennali di circa 25.000 euro,somme che il comune si impegna a conferire poi alla società come aumento di capitale della stessa.
Al di là della assoluta contrarietà di una siffatta previsione rispetto alla ratio della istituzione delle STU da parte del legislatore, che è bene ribadire vede con favore le società miste nell’ambito della trasformazione urbanistica principalmente, se non totalmente, per quella che dovrebbe essere l’ ingente disponibilità economica del socio privato, sarebbe opportuno far rilevare che, per statuto, la Capua Antica Innova Spa, a meno che non venga prorogata, prevede di sciogliersi nel 2070. Ordunque, dal 2005, data di stipula della convenzione, al 2070, si presume, con un calcoluccio di aritmetica spicciola, che avrà una vita di 65 anni. Ne consegue che, pur tenendo conto del fatto che le prime 11 rate sono state anticipate all’atto della convenzione, resti da definire l’identità, per il momento sinistramente e pericolosamente ignota, di chi dovrà pagare gli altri 14 canoni che resterebbero insoluti se la Stu dovesse sciogliersi nel 2070, come previsto da Statuto.
Ed ancora: quando, al termine dell’intervento, il complesso costruito sarà alienato chi pagherà i canoni di concessione del terreno? Mah!
“ET VOILA….”, IL GRAN PRESTIGIATORE RENDE CARTA STRACCIA LA VALUTAZIONE DEL CTU - "Carta vince, carta perde, carta perde, carta vince….Vedi la carta, non vedi la carta...." Mani veloci, ingegni aguzzi. Anche quello delle “tre carte”, tutto sommato, è un gioco da prestidigitatore. Ma il metodo che incuriosiva tanto i giocatori incalliti e incurabili, quanto noi studentelli che uscivamo dalla stazione di Napoli per imboccare il Rettifilo, destinazione Università, non è di rigida applicazione per quel che riguarda l’oggetto utilizzato. Le tre carte possono diventare benissimo “tre certificati”. Anzi, in questo caso, il gioco può diventare anche più remunerativo dato al posto del “Michelangelo sulla 10mila lire” che comparivano sul tavolino delle tra carte in uno dei film di Bellavista, usando per il gioco un documento di destinazione urbanistica, si possono costruire fortune a molti zero, altro che 10mila lire. Ebbene, la carta, pardon, il certificato “vincente”, consegnato da Mazzotti al Ctu, scompare per un prodigio degno, come si diceva di un vero e grande prestidigitatore. E tra gli atti, allegati alla convenzione relativa alla concessione del terreno alla STU, vi è un certificato urbanistico del 2004 che differisce totalmente da quella Dichiarazione finita, anni prima, nella cartella del perito del tribunale. Dichiarazione che - si ricorda - è stata fondamentale nello stabilire il valore dell’immobile. Come si vedrà, anche attraverso la pubblicazione dei dati acquisiti dal nostro dotto detective, è sulla scorta di tale diverso certificato di destinazione urbanistica che il socio privato e progettidts Tartarone redige l'elaborato del centro commerciale di via Olanda che ottiene l’ok da parte del UTC. Progetto redatto prendendo in considerazione un indice fondiario più alto rispetto a quello utilizzato dal CTU nella stima del suolo . A questo punto, il detective ci fa notare come questa operazione potrebbe far configurare un paio di problemi seri al punto che anche noi, ferragostani allegri e felici di fare un lavoro che ci piace a tal punto che di metterci ad arrostire su una spiaggia non ci passa nemmeno per l’anticamera del cervello, ci asteniamo, in questo caso, di condire la trattazione con battute e con salaci contrappunti, mutuati, in brutta copia, da Cecco Angiolieri o dall'ancor più salace Ennio Flaiano. Nel dettaglio, le due questioni che sorgono sono le seguenti:
Primo problema: L’evidente danno economico per il Comune, al quale la Stu corrisponde dei canoni annuali per la concessione del suolo evidentemente troppo bassi, posto che la loro quantificazione è stata calcolata in relazione al valore del suolo. La valutazione del terreno era stata, infatti secondo la stima giurata di 2.480.000,000 euro perché prevedeva una costruzione di volume massimo 19.767,00 metri cubi, con un’altezza massima di 10 metri, perché terreno a destinazione commerciale. In base, invece, al progetto di Tartarone, approvato il 5/5/2005 ed oggi in corso d’opera, sarà invece costruito un edificio di volume totale di 59.273,26 per un’altezza di circa 21,80 m., fabbricato che rende irrisoria la valutazione della stima giurata , in quanto la effettiva valutazione del suolo, sulla scorta dei parametri utilizzati nel chiedere ed ottenere il permesso di costruire, è circa il triplo rispetto a quello stabilito dal CTU, il quale era arrivato alla sua determinazione dopo aver combattuto mesi e mesi con l’Utc, che gli propinava destinazioni in pillole e sempre un po’ diverse l’una dall’altra, fornendo, chiara, la sensazione che l’Utc non si poneva rispetto a tale questione con un atteggiamento, diciamo così, laico, puramente tecnico, configurato sull’ortodossia delle regole che sovraintendono al rapporto tra due organi tecnici, quali sono, appunto, un Utc di un Comune della Repubblica italiana e un perito che agisce su delega di un tribunale della Repubblica italiana E’ del tutto evidente che i canoni concessori andrebbero, dunque, sostanziosamente rideterminati.
Primo problema: L’evidente danno economico per il Comune, al quale la Stu corrisponde dei canoni annuali per la concessione del suolo evidentemente troppo bassi, posto che la loro quantificazione è stata calcolata in relazione al valore del suolo. La valutazione del terreno era stata, infatti secondo la stima giurata di 2.480.000,000 euro perché prevedeva una costruzione di volume massimo 19.767,00 metri cubi, con un’altezza massima di 10 metri, perché terreno a destinazione commerciale. In base, invece, al progetto di Tartarone, approvato il 5/5/2005 ed oggi in corso d’opera, sarà invece costruito un edificio di volume totale di 59.273,26 per un’altezza di circa 21,80 m., fabbricato che rende irrisoria la valutazione della stima giurata , in quanto la effettiva valutazione del suolo, sulla scorta dei parametri utilizzati nel chiedere ed ottenere il permesso di costruire, è circa il triplo rispetto a quello stabilito dal CTU, il quale era arrivato alla sua determinazione dopo aver combattuto mesi e mesi con l’Utc, che gli propinava destinazioni in pillole e sempre un po’ diverse l’una dall’altra, fornendo, chiara, la sensazione che l’Utc non si poneva rispetto a tale questione con un atteggiamento, diciamo così, laico, puramente tecnico, configurato sull’ortodossia delle regole che sovraintendono al rapporto tra due organi tecnici, quali sono, appunto, un Utc di un Comune della Repubblica italiana e un perito che agisce su delega di un tribunale della Repubblica italiana E’ del tutto evidente che i canoni concessori andrebbero, dunque, sostanziosamente rideterminati.
Secondo problema: La dubbia estensiva interpretazione delle regole urbanistiche potrebbe anche rendere necessaria un’analisi sul fatto che possa essere stato effettuato un abuso di ufficio, posto l’elevato ed, evidentemente, iniquo, ingiusto guadagno da parte del socio privato.
“ME SERVE? CE LO METTO” - Nemmeno un maestro bizantino del mosaico sarebbe arrivato a tanto. Dopo anni e anni di situazioni, di vicissitudini, di lentezze e di umori instabili del socio privato, l’Ufficio Tecnico del Comune di Santa Maria, nell’anno domini 2004, riesce finalmente ad avere (si spera!) un quadro definitivo di tutte le esigenze in campo. Finalmente, può nascere quello che potremmo definire “il Certificato dei Certificati”, la summa (siamo tornati, per chi non l’avesse capito, a fare il nostro spirito di patata!), di chi la vuole cotta e di chi la vuole cruda, il documento che accontenta ognuno e che perequa tutti gli appetiti. Questo carteggio, che tra un paio di secoli sarà giusto esporre all’interno di una teca in un museo dedicata ai grandi burocrati dell’Italia primo repubblicana, questo monumento all’abilità e alla capacità di mettere insieme varie, complesse ispirazioni legislative, che, messe in altre mani, risulterebbero inconciliabili, viene alla luce il 3 novembre 2004 e il suo protocollo è il numero 8979. Si tratta di una sorta di puzzle tra il primo certificato rilasciato dall’UTC nel 2002 al CTU e la seguente specificazione al certificato stesso. Esso riporta , per le stesse particelle, due diverse destinazioni:
La prima è individuata in base al “Piano per l'edilizia economica e popolare "Ampliamento Cl-Nord approvato con D.P.G.R. n. 2492 del 12-10-1978, con la conseguenza che il suolo risulterebbe incluso parzialmente nelle Aree di uso pubblico per verde, gioco e sport, parzialmente nelle " Aree di parcheggio " -parzialmente interessato da " Viabilità " - parzialmente destinato per " Attrezzature pubbliche di interesse comune - parzialmente incluso nelle " Attrezzature scolastiche e solo una minima restante superficie destinata a " Lotti per 1' Edificazione Residenziale "
La seconda destinazione viene individuata ai sensi del PRG: indicandola per le singole particelle, le quali risulterebbero essere incluse in parte nella Zona C5-3, dove è consentita una edificazione con densità edilizia fondiaria totale di 3,00 mc/mq con una altezza massima di 22 mt.e in gran parte nell’ambito della Zona Cl-167
Insomma, quasi tutto e il contrario di tutto. Un certificato, si può dire, “flessibile”, in cui è contenuto tutto quello che può servire oggi e in seguito. Da tale certificato sembra difficile capire quale sia la attuale ed effettiva destinazione del suolo, anche perchè a questo stesso interrogativo aveva già risposto l’ingegnere. Mazzotti al CTU in sede di perizia per la valutazione del suolo in oggetto, quando attesta (scusate se ripetiamo la formulazione, ma in questo contesto tematico è fondamentale farlo per capire bene) che il “ il terreno in oggetto è individuato come area di intervento per la costituzione di una Società di Trasformazione Urbana, giusta Delibera di Consiglio comunale n. 83 del 07/12/1999. In forza della citata Deliberazione, la sopradetta individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e di approvazione di destinazione urbanistica ai sensi del’l 'art. 1 della Legge 1/78"."….Darsi atto che tale individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e contestualmente approvare, ai sensi dell'art. 1, comma 4, della Lesse 03/01/1978 n. 1, la realizzazione di infrastrutture commerciali di cui all'art. 13 della Legge 11/06/1971 n. 426, di cui il PdZ è carente".
La prima è individuata in base al “Piano per l'edilizia economica e popolare "Ampliamento Cl-Nord approvato con D.P.G.R. n. 2492 del 12-10-1978, con la conseguenza che il suolo risulterebbe incluso parzialmente nelle Aree di uso pubblico per verde, gioco e sport, parzialmente nelle " Aree di parcheggio " -parzialmente interessato da " Viabilità " - parzialmente destinato per " Attrezzature pubbliche di interesse comune - parzialmente incluso nelle " Attrezzature scolastiche e solo una minima restante superficie destinata a " Lotti per 1' Edificazione Residenziale "
La seconda destinazione viene individuata ai sensi del PRG: indicandola per le singole particelle, le quali risulterebbero essere incluse in parte nella Zona C5-3, dove è consentita una edificazione con densità edilizia fondiaria totale di 3,00 mc/mq con una altezza massima di 22 mt.e in gran parte nell’ambito della Zona Cl-167
Insomma, quasi tutto e il contrario di tutto. Un certificato, si può dire, “flessibile”, in cui è contenuto tutto quello che può servire oggi e in seguito. Da tale certificato sembra difficile capire quale sia la attuale ed effettiva destinazione del suolo, anche perchè a questo stesso interrogativo aveva già risposto l’ingegnere. Mazzotti al CTU in sede di perizia per la valutazione del suolo in oggetto, quando attesta (scusate se ripetiamo la formulazione, ma in questo contesto tematico è fondamentale farlo per capire bene) che il “ il terreno in oggetto è individuato come area di intervento per la costituzione di una Società di Trasformazione Urbana, giusta Delibera di Consiglio comunale n. 83 del 07/12/1999. In forza della citata Deliberazione, la sopradetta individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e di approvazione di destinazione urbanistica ai sensi del’l 'art. 1 della Legge 1/78"."….Darsi atto che tale individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità e contestualmente approvare, ai sensi dell'art. 1, comma 4, della Lesse 03/01/1978 n. 1, la realizzazione di infrastrutture commerciali di cui all'art. 13 della Legge 11/06/1971 n. 426, di cui il PdZ è carente".
CI MANCAVA SOLO IL PIANO REGOLATORE…
Da queste parole si deduce, quindi, che il suolo dovrebbe avere una destinazione commerciale. Non sembra essere di tale avviso invece, il progettista della costruzione che ci occupa. Da una veloce e sommaria lettura della relazione esplicativa del progetto presentato all’UTC dall’arch. Tartarone per conto della “Capua Antica Innova Spa”, al fine di ottenere il permesso di costruire, si evince in base alla volumetria pari a 59.237,26 mc all’altezza massima di 21,80 metri, nonché l’indice fondiario di 4,50metri cubi per metro quadrato, che il progettista – co-concessionario, in quanto socio Stu, non ritiene affatto che la destinazione del suolo sia quella commerciale dove l’indice fondiario massimo previsto è di 1,5 metri cubi per metro quadro e l’altezza massima consentita è di 10 metri, che erano esattamente i parametri della valutazione del perito. E’ convinto, invece di trovarsi a progettare un edificio in Zona C, zona cui nella relazione si riferisce in merito alla verifica delle distanze.
E passando alla lettura dell’ultima relazione tecnica presentata nel Dicembre 2007 dallo stesso architetto Tartarone, avente ad oggetto :” Variante in corso d’opera al P.di C. n.55/2005 per la realizzazione di un fabbricato a destinazione commerciale-ricettiva”, si capisce qualcosa in più rispetto all’indice fondiario applicato.
Nelle premesse della relazione viene infatti spiegato che “l’indice assunto ai fini progettuali scaturisce dall’applicazione dell’art. 39 delle Norme tecniche di attuazione del PRG vigente, che stabilisce che . “per le aree di pubblica utilità o interesse comune si applica l’indice dell’ambito urbano in cui il lotto è contenuto”. Si asserisce quindi che poiché il lotto in oggetto ricade nel P.d.Z. EEP denominato “Comprensorio C1 Nord , si assume di conseguenza l’indice fondiario max di 5,00 metri cubi al metro quadrato per la progettazione del centro commerciale." Insomma, nel fumettone Stu mancava solo un richiamo diretto al vetusto Prg di Santa Maria Capua Vetere. Non sapendo più a che santo votarsi, per risparmiare in esborso e per guadagnare in volumi, il prode Tartarone ha deciso, dunque, di non usare quello che nella tragedia greca veniva definito “il deus ex machina” (ἀπὸ μηχανὴς θεός, ‘sto liceo classico, sennò che l’abbiamo fatto a fa’) un dio che, a sorpresa, alla’apice di un rudimentale, ma, per l’epoca, geniale dispositivo meccanico, irrompeva sulla scena a aggiustava tutto.
Ma questo richiamo provvidenziale e funzionale non è solamente sorprendente, ma innesca nuovi dubbi , rispetto ai quali, per la loro delicatezza, ci conviene ancora di piantarla di fare i cretini e di recuperare, per qualche riga, l’aplomb della fredda trattazione tecnica. Ci si chiede: è legittimo applicare l’articolo 39 delle Norme di Attuazione del Prg? Se la risposta dovesse essere positiva, in base a cosa viene individuato l’ambito, visto che il suolo non si trova in nessuno dei sette ambiti individuati dal Prg ?
Indirettamente, viene di fatto affermato che il suolo riguarda aree di pubblica utilità tralasciando, però di specificare che si tratta di standards urbanistici sui quali , ai sensi del D.L. 1444/1968 , non potrebbero essere costruiti “Centri Commerciali”. La logica, dunque, appare sempre la stessa: si utilizza, con un’applicazione quasi subliminale, del metodo dell’adeguamento, solo una parte della norma, quella in grado di produrre un vantaggio per chi investe, tralasciando la parte che può generare problemi alla realizzazione di tali interessi.
Appare opportuno, al riguardo, precisare che le zone per attrezzature di interesse comune e generale cui si riferisce l’art.39 delle Norme di Attuazione del vigente Prg sono quelle destinate ad uffici pubblici e parapubblici, a servizio di quartiere urbano o territoriale, a servizi pubblici, mercatini, organismi sociali , civici, religiosi , culturali assistenziali, nuclei sanitari elementari. Ne consegue, posta la specifica destinazione delle aree in oggetto , che non solo previsti insediamenti di centri commerciali e affini.
Da queste parole si deduce, quindi, che il suolo dovrebbe avere una destinazione commerciale. Non sembra essere di tale avviso invece, il progettista della costruzione che ci occupa. Da una veloce e sommaria lettura della relazione esplicativa del progetto presentato all’UTC dall’arch. Tartarone per conto della “Capua Antica Innova Spa”, al fine di ottenere il permesso di costruire, si evince in base alla volumetria pari a 59.237,26 mc all’altezza massima di 21,80 metri, nonché l’indice fondiario di 4,50metri cubi per metro quadrato, che il progettista – co-concessionario, in quanto socio Stu, non ritiene affatto che la destinazione del suolo sia quella commerciale dove l’indice fondiario massimo previsto è di 1,5 metri cubi per metro quadro e l’altezza massima consentita è di 10 metri, che erano esattamente i parametri della valutazione del perito. E’ convinto, invece di trovarsi a progettare un edificio in Zona C, zona cui nella relazione si riferisce in merito alla verifica delle distanze.
E passando alla lettura dell’ultima relazione tecnica presentata nel Dicembre 2007 dallo stesso architetto Tartarone, avente ad oggetto :” Variante in corso d’opera al P.di C. n.55/2005 per la realizzazione di un fabbricato a destinazione commerciale-ricettiva”, si capisce qualcosa in più rispetto all’indice fondiario applicato.
Nelle premesse della relazione viene infatti spiegato che “l’indice assunto ai fini progettuali scaturisce dall’applicazione dell’art. 39 delle Norme tecniche di attuazione del PRG vigente, che stabilisce che . “per le aree di pubblica utilità o interesse comune si applica l’indice dell’ambito urbano in cui il lotto è contenuto”. Si asserisce quindi che poiché il lotto in oggetto ricade nel P.d.Z. EEP denominato “Comprensorio C1 Nord , si assume di conseguenza l’indice fondiario max di 5,00 metri cubi al metro quadrato per la progettazione del centro commerciale." Insomma, nel fumettone Stu mancava solo un richiamo diretto al vetusto Prg di Santa Maria Capua Vetere. Non sapendo più a che santo votarsi, per risparmiare in esborso e per guadagnare in volumi, il prode Tartarone ha deciso, dunque, di non usare quello che nella tragedia greca veniva definito “il deus ex machina” (ἀπὸ μηχανὴς θεός, ‘sto liceo classico, sennò che l’abbiamo fatto a fa’) un dio che, a sorpresa, alla’apice di un rudimentale, ma, per l’epoca, geniale dispositivo meccanico, irrompeva sulla scena a aggiustava tutto.
Ma questo richiamo provvidenziale e funzionale non è solamente sorprendente, ma innesca nuovi dubbi , rispetto ai quali, per la loro delicatezza, ci conviene ancora di piantarla di fare i cretini e di recuperare, per qualche riga, l’aplomb della fredda trattazione tecnica. Ci si chiede: è legittimo applicare l’articolo 39 delle Norme di Attuazione del Prg? Se la risposta dovesse essere positiva, in base a cosa viene individuato l’ambito, visto che il suolo non si trova in nessuno dei sette ambiti individuati dal Prg ?
Indirettamente, viene di fatto affermato che il suolo riguarda aree di pubblica utilità tralasciando, però di specificare che si tratta di standards urbanistici sui quali , ai sensi del D.L. 1444/1968 , non potrebbero essere costruiti “Centri Commerciali”. La logica, dunque, appare sempre la stessa: si utilizza, con un’applicazione quasi subliminale, del metodo dell’adeguamento, solo una parte della norma, quella in grado di produrre un vantaggio per chi investe, tralasciando la parte che può generare problemi alla realizzazione di tali interessi.
Appare opportuno, al riguardo, precisare che le zone per attrezzature di interesse comune e generale cui si riferisce l’art.39 delle Norme di Attuazione del vigente Prg sono quelle destinate ad uffici pubblici e parapubblici, a servizio di quartiere urbano o territoriale, a servizi pubblici, mercatini, organismi sociali , civici, religiosi , culturali assistenziali, nuclei sanitari elementari. Ne consegue, posta la specifica destinazione delle aree in oggetto , che non solo previsti insediamenti di centri commerciali e affini.
LA SITUAZIONE ATTUALE: COSI’ IL CENTRO COMMERCIALE SECONDO I PIANI DI TARTARONE - L’ultimo documento a cui si può fare riferimento, è quello descrittivo dell’intervento che ha ottenuto il rilascio del permesso di costruire, che apparentemente è uguale a quello sottoposto nel Dicembre 2007 all’UTC al fine di poter modificare il progetto originario.
Il fabbricato consisterà in:
Primo livello interrato : Area destinata a parcheggio, di superficie complessiva di circa 2.335,49 mq mentre la restante area è occupata da locali deposito,servizi e locali tecnici
Secondo livello interrato: :Ampia area di parcheggio, dalla superficie complessiva di circa 4.668,40mq
Piano terra: E’composto da diversi ambienti dalle diverse dimensioni tutti a destinazione di locali commerciali (sup. complessiva 3129.98mq .x h 4m),serviti da ampi percorsi coperti posti intorno alla piazza circolare centrale ( superficie complessiva 715,02mq )
Primo piano: Stesso schema distributivo del piano terra ad esclusiva destinazione commerciale (superf.compl. 2562,61 mq.) e serviti da ampi percorsi coperti orizzontali che si affacciano sulla piazza centrale sottostante ( sup. compl. 2.700,31 mq)
Secondo piano: Diversa distribuzione planimetrica perché la destinazione d’uso degli ambienti è di tipo
ricettivo e tempo libero , due blocchi semicircolari sul versante est dalla superficie totale di 733,91 mq destinati a 16 camere per piano,serviti da due blocchi disposti simmetricamente sul versante ovest dalle dimensioni di 250,00mq destinato a sala ristorante e centro benessere con i relativi servizi servito da ampi percorsi disposti attorno all’hall-reception
3°,4°,5° piano : Si sviluppano solo limitatamente ai corpi semicircolari delle camere che coprono una superficie complessiva di 733,91mq per livello raggiungendo un’altezza massima di 21,80mt sul solaio di copertura dei suddetti corpi edilizi ; mentre la copertura dei primi tre livelli è posta a quota 12,80 mt.
Il fabbricato consisterà in:
Primo livello interrato : Area destinata a parcheggio, di superficie complessiva di circa 2.335,49 mq mentre la restante area è occupata da locali deposito,servizi e locali tecnici
Secondo livello interrato: :Ampia area di parcheggio, dalla superficie complessiva di circa 4.668,40mq
Piano terra: E’composto da diversi ambienti dalle diverse dimensioni tutti a destinazione di locali commerciali (sup. complessiva 3129.98mq .x h 4m),serviti da ampi percorsi coperti posti intorno alla piazza circolare centrale ( superficie complessiva 715,02mq )
Primo piano: Stesso schema distributivo del piano terra ad esclusiva destinazione commerciale (superf.compl. 2562,61 mq.) e serviti da ampi percorsi coperti orizzontali che si affacciano sulla piazza centrale sottostante ( sup. compl. 2.700,31 mq)
Secondo piano: Diversa distribuzione planimetrica perché la destinazione d’uso degli ambienti è di tipo
ricettivo e tempo libero , due blocchi semicircolari sul versante est dalla superficie totale di 733,91 mq destinati a 16 camere per piano,serviti da due blocchi disposti simmetricamente sul versante ovest dalle dimensioni di 250,00mq destinato a sala ristorante e centro benessere con i relativi servizi servito da ampi percorsi disposti attorno all’hall-reception
3°,4°,5° piano : Si sviluppano solo limitatamente ai corpi semicircolari delle camere che coprono una superficie complessiva di 733,91mq per livello raggiungendo un’altezza massima di 21,80mt sul solaio di copertura dei suddetti corpi edilizi ; mentre la copertura dei primi tre livelli è posta a quota 12,80 mt.
LA RIDUZIONE DELLE VOLUMETRIE? UN’ILLUSIONE OTTICA: PIU’ CENTRO COMMERCIALE, MENO CORRIDOI - Le varianti al progetto, su cui Tartarone ha fondato la sua richiesta di riformulazione del Permesso di Costruire, riguardano una diversa distribuzione degli spazi interni nell’ambito delle stesse destinazioni d’uso e determinerebbero, secondo quello che racconta l’architetto una volta amico della famiglia Catone e dell’attuale capogruppo di Forza Italia alla Regione, Paolo Romano, una riduzione plano volumetrica dell’immobile rispetto a quello assentito. Detto in soldoni, una riduzione di volume della costruzione di via Olanda.
La realtà delle cose non sta, però, in questi termini. O meglio, la riduzione riguarda gli aspetti non legati direttamente allo sfruttamento economico del manufatto (percorsi interni e corridoi) mentre, come il nostro grande detective dimostra nelle tabelle che si possono consultare clikkando sl link in arancione qui sotto o in quello in azzurro in home page o nella pagina di Santa Maria Capua Vetere, i volumi e le superfici utilizzati per le attività commerciali, in realtà, aumentano.
La realtà delle cose non sta, però, in questi termini. O meglio, la riduzione riguarda gli aspetti non legati direttamente allo sfruttamento economico del manufatto (percorsi interni e corridoi) mentre, come il nostro grande detective dimostra nelle tabelle che si possono consultare clikkando sl link in arancione qui sotto o in quello in azzurro in home page o nella pagina di Santa Maria Capua Vetere, i volumi e le superfici utilizzati per le attività commerciali, in realtà, aumentano.
L'INDICE FONDIARIO "PRENDE IL VOLO": OK, IL PREZZO E' GIUSTO - L’ indice fondiario applicato nel progetto del 2005 è pari a 4,50 mc/mq. Esso è il risultato del volume complessivo pari a 59.289,29 mc diviso la superficie dell’area di intervento (al netto delle aree da destinare a standard) pari a 13.178mq. L’ indice fondiario applicato nel progetto del 2007 è pari a 4,47 mc/mq. Esso è il risultato del volume complessivo pari a 55.322,93 mc diviso la superficie dell’area di intervento (al netto delle aree da destinare a standard) pari a 12.366,00 mq. E nessuno si può seriamente stupire che questo indice è esponenzialmente superiore rispetto a quello, contenutissimo in funzione delle carte che l'Ufficio tecnico gli aveva passato, calcolato dal perito del tribunale di Santa Maria Capua Vetere e che permise di dire a Mazzotti: "Ok, il prezzo è giusto". Si può notare che nel progetto del 2005 in base al quale è stato rilasciato il permesso di costruire il volume è stato diviso per tutta la superficie del lotto, dalla quale – ci informa il nostro superconulente (caro Tartarone, il nostro è molto meglio di tutti tuoi messi insieme!) non è stato sottratta l’area che normalmente deve essere lasciata inedificata.
UN ALTRO STRANO CAMBIO DI CIFRE - Fino ad ora abbiamo tenuto celata l’identità del Ctu del tribunale. L’abbiamo fatto senza un motivo particolare, giusto per tenere desta l’attenzione del lettore in questa lunga e faticosa (per noi e per chi legge) trattazione. Avvicinandoci all’epilogo, togliamo la maschera a mister x, cominciando a dire che non si tratta di un mister x, ma, semmai, di una madame x: l’architetto che sarebbe inelegante chiamare architetta Truglio di Santa Maria Capua Vetere. Bene, ve lo ricordate il numero dei metri quadrati del lotto di terreno, così come questi risultano dalla perizia giurata della Truglio? In questa sbornia di numeri, una rinfrescatina di memoria non guasta: la superficie totale dell’area era stata quantificata in 13.178,00 mq. Ebbene, nella relazione relativa alla richiesta di variante del 2007, in merito alla misurazione l’area di intervento avrebbe una superficie di 14.885,00 mq, dunque 1700 metri quadrati circa in più di quanto stabilito dal Ctu, di cui 12.366,00mq edificabili.
TARTARONE, SEI PROPRIO UN TIRCHIO! - Volete che Tartarone dal braccino corto si ponesse il problema degli approvvigionamenti idrici? Ma non scherziamo! Sia nella relazione tecnica del 2005 che in quella del 2007, viene enunciato che gli impianti idrici saranno connessi all’impianto esistente nell’ambito cittadino, ivi compresi gli scarichi delle acque nere e pluviali. Al riguardo, non pare che nessuno degli allegroni che risiedono nel palazzo Lucarelli si sia posto seriamente il problema di verificare se il centro commerciale - alberghiero descritto possa gravare o meno in modo eccessivo sulle preesistenti infrastrutture idriche, che, venti anni fa, furono impiantate e calibrate per ben altri fabbisogni, i quali non avevano certo tenuto conto di un simile innesto immobiliare.
I PROBLEMI CAUSATI DALLO SCAVO A QUELLI DELLA DC
Comunque , sembra che problemi ai residenti la STU li abbia già procurati, li avrebbe infatti lasciati senza acqua per un po’, perché sembra che nello scavare abbiano danneggiato le condutture dell’acqua. Altre verifiche cui induce la relazione tecnica riguarderebbero le distanze dal ciglio della strada e dagli altri edifici . Qualche residente della cooperativa D.C., ha infatti l’impressione che queste non siano rispettate, ma per poterne essere sicuri bisognerebbe vedere i progetti o attendere che sia realizzato. Allora ne potremmo essere senza dubbio sicuri ma non si potrà probabilmente fare più nulla.
Comunque , sembra che problemi ai residenti la STU li abbia già procurati, li avrebbe infatti lasciati senza acqua per un po’, perché sembra che nello scavare abbiano danneggiato le condutture dell’acqua. Altre verifiche cui induce la relazione tecnica riguarderebbero le distanze dal ciglio della strada e dagli altri edifici . Qualche residente della cooperativa D.C., ha infatti l’impressione che queste non siano rispettate, ma per poterne essere sicuri bisognerebbe vedere i progetti o attendere che sia realizzato. Allora ne potremmo essere senza dubbio sicuri ma non si potrà probabilmente fare più nulla.
IL FRENO DI GIUDICIANNI: FACCIAMO UN SOLO PIANO E UN PARCHEGGIO - Il terzo grande protagonista della storia ora è diventato sindaco di Santa Maria Capua Vetere. Il progetto del centro commerciale lo battezzò da assessore, lo ha guidato per anni da presidente della Stu. Il fatto che un po’ di tempo fa se ne sia uscito, rispondendo in Consiglio comunale a un'interrogazione del consigliere di An Dario Mattucci e confrontandosi, diciamo così, vivacemente con l'altro consigliere di minoranza Franco Cecere, con la rivelaziione che, nonostante la società abbia ottenuto dalla Unicredit un finanziamento di circa 7 milioni di euro, di cui uno è già incassato a titolo di anticipo, la costruzione consisterà di un unico piano a destinazione commerciale ed un livello interrato adibito a parcheggio, dovrà pure significare qualcosa, dato che queste parole sono venute fuori da uno che conosce vita, morte e, soprattutto, miracoli, i tanti miracoli che sono stati fatti per mandare avanti questo discutibilissimo progetto. Per il momento, però, Giudicianni non molla il controllo della Stu. Alla presidenza ha messo al suo posto, ma anche in sua vece, una Got (Giudice onorario del tribunale di Torre Annunziata), che risponde al nome di Giovanna Bevilacqua e che, a quanto pare, è una parente della sua consorte.
UNA CONCLUSIONE - La vicenda Stu non si conclude qui. Almeno per noi. In questa lunga e complessa inchiesta di www.casertace.it abbiamo ripercorso, nel dettaglio, le tappe della storia, affrontandole, nella prima puntata, attraverso l’esame effettuato dall’angolo visuale delle scelte politiche e dei fattori di condizionamento delle stesse; in questa seconda puntata attraverso l’analisi tecnica, realizzata con la pubblicazione di centinaia di dati attinti in moltissimi documenti consultati. Partendo da questo, già da settembre seguiremo la stretta attualità con articoli singoli o approfondimenti brevi. In poche parole, vi terremo informati sulla Stu, cercando di capire come diavolo stiano procedendo le cose su quella che ha tutta l’apparenza di essere un’altra foglia di fico: l’associazione nella Stu del progetto culturale sul cosiddetto Parco Tematico. Tutto quello che www.casertace.it ha scritto e ha presentato in queste due puntate vuole essere un contributo affinché finalmente Santa Maria si cominci a discutere, anche in chiave storica, sui metodi amministrativi e, soprattutto, sulla natura e i contenuti dei procedimenti tecnici utilizzati in un’attuazione dell’indirizzo politico che, troppe volte, a nostro avviso, ha tracimato dal perimetro del mandato, pisciando clamorosamente fuori dal vasino. Questo lavoro non sarebbe stato possibile se al nostro fianco non avesse operato quello che noi abbiamo definito “il detective”. Una persona di poche parole e molti fatti, un talento di cui S. Maria avrebbe bisogno come il pane, ma che S. Maria, come fa anche con molti altri suoi talenti, tiene lontano dalla stanza dei bottoni, in quanto, da queste parti, più che altrove, il valore della competenza non è solo sotteso, ma completamente annullato dalla furbizia e dal cinismo, considerati, in pratica, l’esclusivo marchio di un qualità, l’unico passepartout buono per un individuo che entra in politica con la speranza di rivestire ruoli di riguardo. A questa persona di indubbie competenze, avvezza allo studio e all’analisi e con cui abbiamo trascorso cinque o sei torridi pomeriggi d’estate, felicemente ed entusiasticamente chini su carteggi impolverati e documenti ingialliti, va il ringraziamento mio personale e quello di
Gianluigi Guarino
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